Документы при сдаче квартиры в аренду

Содержание
  1. Документы при сдаче квартиры в аренду
  2. Какой договор нужно заключать при сдаче-найме квартиры
  3. Отчетные документы при краткосрочной сдаче квартир посуточно
  4. Риски при сдаче квартиры в аренду
  5. Горячая линия
  6. В поисках тишины
  7. Незаконный бизнес
  8. Неожиданная продажа
  9. Имущественный риск
  10. Плата за общение
  11. Ушли «по-английски»
  12. Дополнительная защита
  13. Договор аренды квартиры. Советы юриста
  14. Проверка документов собственника
  15. Что должно быть прописано в договоре?
  16. Оплата коммунальных
  17. Арендная плата
  18. Срок аренды
  19. Расторжение договора
  20. Подведем итог
  21. Необходимые документы для сдачи и аренды квартиры
  22. Договор аренды квартиры и расписка

Документы при сдаче квартиры в аренду

Какой договор нужно заключать при сдаченайме квартиры

Заключать договор нужно обязательно. Это в интересах, как арендодателя, так и арендатора квартиры.

В зависимости от того, находится ли квартира в вашей собственности (приватизирована, прио­бретена путем купли-продажи, мены, дарения, наследования или на основании решения суда) или вы являетесь ее нанимателем (неприватизиро­ванная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади различается. В первом слу­чае имеет место договор аренды (имущественно­го найма), во втором — договор поднайма.

Муниципальная квартира

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации, договор найма жилого помещения (квартиры, комнаты в коммунальной квартире, дачи, домой) должен заключаться в простой письменной форме (нотариальное его удостоверение не требуется).

В этом случае вместо договора аренды заклю­чается договор поднайма, и жилец именуется уже поднанимателем.

Если вы снимаете неприватизированную квартиру, обязательно требуйте от хозяев заключения договора поднайма, это в ваших интере­сах! Запомните, что, если договор поднайма за­ключен правильно, хозяин может выселить вас досрочно только в судебном порядке (милиция этого делать не станет), даже если вы перестане­те платить.

В договоре необходимо будет указать все ха­рактеристики арендуемой квартиры (адрес, площадь и т. д.). Необходимо также составить акт приема-передачи, где будет указано, в каком со­стоянии находится передаваемая квартира.

В договоре найма жилого помещения (в слу­чае если сдается неприватизированная квартира) должны указываться: фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя, их паспортные дан­ные, срок сдачи квартиры в аренду, право наймо­дателя посещать квартиру с целью проверки ее состояния, обязанность или право нанимателя проводить или не проводить текущий ремонт, по­рядок внесения платы за аренду и кто будет опла­чивать коммунальные услуги. В договоре необхо­димо предусмотреть способ и размер оплаты.

Человек, сдающий квартиру, должен гаранти­ровать на момент подписания договора: что квартира не сдана внаем, не заложена, свободна от претензий третьего лица. А наниматель обязан использовать жилище только для проживания, обеспечить его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии.

Вес знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто пропи­сан в квартире, на сдачу жилья внаем. Именно эта бумага является основополагающей. Без разреше­ния муниципалитета любой прописанный в квар­тире может запретить нанимателю жить в ней. На этом нюансе может строиться мошенничество; двое прописанных, один сдал и уехал, а другому негде жить, и он требует вашего выселения. Но возможны и случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж про­тив) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то и недель. И даже если наимодателъ вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, пере­езжать, терять время и нервы.

Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо тре­бовать письменного разрешения всех прописан­ных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, луч­ше договор не заключать и от такого варианта от­казаться.

Приватизированная квартира

Прежде всего, нужно убедиться, что, арендуя жилплощадь, вы заключаете договорные отношения с собственником (нанимателем — при за­ключении договора поднайма) квартиры.

Чтобы удостовериться в том, что кварти­ра юридически чиста, а сделка правомерна, необходимо убедиться в следующем:

  • Правоустанавливающие документы (доку­менты, подтверждающие право собственности) на квартиру действительны, то есть квартира принадлежит именно тем лицам, которым она должна принадлежать. Право собственности подтверждают следующие документы: свиде­тельство о собственности, договор купли-прода­жи, дарения, свидетельство о праве на наслед­ство по закону или завещанию.

НЕОБХОДИМО уточнить, есть ли еще соб­ственники, а также по домовой книге выяснить, кто прописан в данной квартире, кроме наймодателя.

Важно, чтобы под договором аренды были по­ставлены подписи всех собственников (или прописанных жильцов).

  • Собственники проверяемой квартиры обла­дают полной дееспособностью, то есть не имеют ограничений, наложенных законом или судебны­ми органами на возможность совершения сделок по отчуждению (путем купли-продажи, мены, дарения или обмена) ими имущества.

уполномоченностъ сдавать жильё / вести пе­реговоры;

наркологический статус (не стоят ли арендо­датели на учёте в диспансере);

полномочия опекунов и попечителей, в случае если они совершают сделку от имени своих подопечных.

НЕОБХОДИМО убедиться в отсутствии претензий па квартиру со стороны третьих лиц.

Вы должны убедиться, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Сю­да входит несколько категорий. Это могут быть лица, временно выбывшие в места лишения сво­боды, или для прохождения службы в Вооружен­ных силах, или на работу за рубежом по кон­тракту, или по каким-либо другим основаниям. Все они при этом остаются зарегистрированны­ми по месту жительства (по-старому постоян­но прописанными) в квартире и имеют соответ­ствующие права.

Квартира не является предметом спора, па нее не наложен арест и отсутствуют сведения о запретах па проведение сделок с пей. При оспа­ривании кем-либо прав па выбранную вами квартиру суд может наложить на нее арест и со­общить об этом в органы государственной реги­страции сделок.

Необходимо сделать запросы в соответствую­щие инстанции (в частности, в Федеральную ре­гистрационную службу, ранее — ГБР) и убедить­ся в отсутствии подобных запретов.

Если квартира сдается в аренду, нужно, что­бы под договором стояла подпись всех людей, прописанных в квартире. То же самое касается и квартиры, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу жилья внаем.

Все эти меры направлены на то, чтобы обезо­пасить стороны договора от мошенничества или законных претензий других лиц.

При заключении договора арендодателю следует обратить внимание на следующие мо­менты:

  • должны быть поименно обозначены лица, которые будут проживать в данной квартире (полностью указываются паспортные данные);
  • оговаривается периодический контроль квартиры;
  • в договор должна входить опись имущества с оценкой каждого предмета и предусматривать­ся ответственность арендатора за сохранность;
  • порядок возмещения ущерба, в случае его причинения;
  • указывается способ контроля за оплатой те­лефонных разговоров;
  • предусматриваются условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон;
  • условия сдачи арендатором квартиры при прекращении договора.

Арендодателям можно порекомендовать обя­зательно приложить к договору световые, копии паспортов жильцов (убедитесь, что они соответ­ствуют действительности).

Арендаторам следует особо отметить сле­дующие моменты в договоре:

  • срок договора;
  • способы, размер и сроки оплаты;
  • условие об оплате коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров;
  • опись имущества, находящегося в квартире и его состояние;
  • естественный износ интерьера и предметов, находящихся в квартире.

Арендаторам необходимо потребовать у хо­зяина, с которым подписывается договор, выпис­ку из домовой книги — под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, проживающих в данной квартире.

При оплате очередного периода сторонам це­лесообразно обмениваться расписками. Часто это делают путем надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях).

Так, в расписке, переданной квартирантом вла­дельцу квартиры, должно быть указано, какая сумма и за что передана. В расписке владельца квартиры должно быть указано, что он принял та­кую-то сумму в качестве оплаты за аренду кварти­ры. В расписках необходимо не просто указать, что деньги переданы (получены) за аренду квар­тиры. Нужно определить, за какой именно срок аренды внесена плата (месяц, год и т. д.). Если от­ношения с собственником квартиры официаль­ные — документ тоже должен быть официальным. Если отношения скорее личные, чем деловые, можно составить расписку в любой форме.

Известно много случаев, когда, получив арендную плату, наймодатель потом утверждал, что денег ему не давали. Или, взяв конверт, хо­зяин вдруг «обнаруживал», что их гораздо мень­ше, чем наниматель должен. Так что от обмана и недоразумений спасает только расписка, а уж пересчитать деньги хозяин просто обязан.

Вообще, договор — вещь индивидуальная. И его можно составить с учетом многочисленных пожеланий обеих сторон, при этом будут защище­ны интересы, как арендодателя, так и арендатора.

Итак, договор аренды должен содержать в се­бе все самые важные условия. Все, что стороны хотят для себя определить, им необходимо согла­совать в тексте договора. Для одних договор яв­ляется обузой. Для других — средством защиты своих интересов. Заключать договор или нет — решать вам. Но не стоит забывать, что при отсут­ствии договора вам будет крайне сложно, прак­тически невозможно что-либо доказать в суде, если возникнет спор.

Можно ли законно заниматься поднаймом квартир на короткий срок?

В соответствии с действующим законодатель­ством наниматель жилого помещения может за­ниматься поднаймом в том случае, если нет воз­ражений со стороны собственника помещения и лиц, проживающих с нанимателем в квартире. Также определено, что срок договора поднайма не должен превышать срок договора найма.

Вместе с тем минимальный срок договора поднайма не определен. Одним из основных тре­бований к договору поднайма является требова­ние о соблюдении нормы жилой площади на од­ного человека.

Можно ли сдавать комнату в комму­нальной (приватизированной) квартире без согласия соседей?

Несмотря на то, что квартира приватизирована, и вы имеете право распоряжаться своей собственностью, вам необходимо получить согласие соседей. Причем согласие лучше всего получить в письменном виде.

Квартира сдана, договор начал действовать, и в течение всего срока его действия также возникают вопросы, которые стоит урегулировать, основываясь на законных правах сторон.

1. Повышение арендной платы

Допустим, человек недавно снял квартиру, прожил в ней пару месяцев, а хозяин повысил арендную плату, не предупредив заранее. Так как при найме жилья для многих нанимателей нема­ловажен стоимостный аспект, многие ищут жилье дешевле и рассчитывают именно на первона­чальную сумму. Но привычка делает свое дело. И наниматель соглашается с новой арендной пла­той, потому как мысль о переезде гораздо страш­нее дополнительных 30—50 долларов.

Все потому, что не заключен договор найма (аренды) и у нанимателя нет документа, подтверждающего размер арендной платы. Именно в договоре фиксируется стоимость одного меся­ца найма, а также время, в течение которого наймодатель не имеет права се менять.

2. Контроль со стороны наймодателя

В договоре надо обязательно обговорить во­прос о возможных визитах. Это поможет решить, как и когда принимать хозяина с проверкой, или отказаться от жилья, если он беспокоится за имущество и планирует наведываться чаще, чем позволено.

Обычная практика такова: наймодатель посе­щает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой и заранее предупредив нанимателя по те­лефону. Кто-то относится к сдаваемой внаем квартире как к средству зарабатывания денег, а кто-то — слишком трепетно и боязливо и потому решает, что вправе посещать ее в любое время и контролировать жизнь нанимателя. По закону же на период действия договора найма на нани­мателя переходит право неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требо­вать от хозяина не приходить без предупрежде­ния и тем более, когда в квартире никого нет.

3. Междугородние телефонные переговоры

Нанимателю нужно обсудить проблему меж­дугородних разговоров. Некоторые наймодатели предпочитают отключать «восьмерку», чтобы из­бежать ненужных хлопот, однако это значитель­ное неудобство для нанимателя: трудно звонить на мобильные с федеральным номером, а для междугородних звонков — покупать карточки.

Поэтому стоит убедить хозяина пойти на ком­промисс: например, дать какую-то сумму в залог (ее вернут, когда наниматель будет съезжать, или засчитают за последний месяц арендной платы). Контролировать стоимость переговоров сейчас несложно — наймодатель может по телефону еще до прихода счета выяснить, сколько жилец наговорил за месяц.

4. Повреждение имущества

Есть такое понятие — естественный износ квартиры. Есть неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и прочие. Но аренд­ная плата — это доход с заложенными в него рис­ками и издержками. Поэтому за поврежденное имущество нужно платить, а за естественный из­нос — нет, если это не оговорено особо в договоре.

Подобные моменты просто необходимо обго­ворить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт или возмещать стоимость тех вещей, которые уже были сломаны или разбиты до вселения. Лучше всего составить акт приема-передачи, в котором описывается квартира и ее состояние, причем ценные вещи и технику указать особо, чтобы избежать любых недоразумений по этому поводу.

Итак, при заключении договора аренды (найма) квартиры нанимателю следует придерживаться следующих правил:

  • Проверить у хозяина документы на кварти­ру и паспорт в случае самостоятельной аренды жилья, а деньги отдавать только под расписку.
  • Составить договор найма и акт приема-пе­редачи квартиры. В договоре обязательно ука­зать паспортные данные — свои и хозяина. В предмете договора зафиксировать характери­стики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удосто­веряющий, что наймодатель действительно хо­зяин недвижимости, определить стоимость одно­го месяца найма, время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять, все зало­ги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п.

Передаточный акт. Как правило, в договоре делается сноска на него, а сам акт оформляется в виде приложения к договору.

В этом документе описывается имущество, передаваемое нанимателю: техника, мебель и т. п., а также состояние вещей. Для хозяина это слу­жит гарантией сохранности имущества и возмещения ущерба в случае повреждения обстановки дома нанимателем.

Рекомендуем лично убедиться, что описание мебели и техники, составленное хозяином, соответствует действительности: проверьте, раскла­дывается ли диван, работают ли холодильник, стиральная машина и т. д. Иначе впоследствии на вас могут возложить оплату ремонта устройств, которые на самом деле были неис­правны уже к моменту въезда в квартиру.

Заранее обсудите все важные моменты (опла­та междугородних разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сан­технику, если что-то сломалось, и т. п.), даже если наймодатель — близкий знакомый.

Укажите в акте, на какой срок арендуете квар­тиру, каков вид оплаты (годовая, помесячная). Здесь же решите вопрос оплаты коммунальных услуг, телефона с учетом выхода в Интернет, свя­зи по межгороду; уточните, включаются ли эти платежи в оплату жилья или производятся до­полнительно,

Оговорите условия ремонта жилья.

В любом случае при аренде недвижимости предварительно проконсультируйтесь у юри­ста.

Отчетные документы при краткосрочной сдаче квартир посуточно

Доброго времени суток

Я ИП, упрощенка, патент на художественно-оформительские услуги, занимался изготовлением наружной рекламы. бизнес продал и влил деньги в посуточную аренду квартир. взял в аренду 3 квартиры для последующей сдачи посуточно. в договорах везде прописал что квартиры беру для субаренды

Через неделю запускается проект. вылезли такие вопросы:

— какие отчетные документы предоставлять клиентам. физ лицам. юр лицам. р/счет у меня есть

Несколько дней мониторю различные форуму, спрашиваю у знакомых. нормального ответа не нашел. то формы бланков устарели. то еще что то. короче вообще запутолся уже

Буду очень благодарен за информацию

Цитата (AlekseyEkaterinburg): Доброго времени суток

Я ИП, упрощенка, патент на художественно-оформительские услуги, занимался изготовлением наружной рекламы. бизнес продал и влил деньги в посуточную аренду квартир. взял в аренду 3 квартиры для последующей сдачи посуточно. в договорах везде прописал что квартиры беру для субаренды

Через неделю запускается проект. вылезли такие вопросы:

— какие отчетные документы предоставлять клиентам. физ лицам. юр лицам. р/счет у меня есть

Несколько дней мониторю различные форуму, спрашиваю у знакомых. нормального ответа не нашел. то формы бланков устарели. то еще что то. короче вообще запутолся уже

Буду очень благодарен за информацию

Добрый день!
Давайте начнем с формальной стороны.
Если Вы принимаете оплату наличными деньгами, то обязаны использовать ККТ.
При наличии ККТ, какой документ Вы дадите в подтверждение оказанной Вами услуги, ужи большого значения не имеет. Это уже Ваши отношения с клиентами.
Можно назвать этот документ как угодно — либо просто и «сердито», например, «Акт оказанных услуг». Либо красиво и креативно — со своим логотипом, рекламным слоганом и координатами.

Другое дело, когда Вы принимаете наличные деньги от населения (т.е. простых физических лиц) без применения ККТ. В этом случае Вы должны вместо ККТ использовать бланки строгой отчетности (БСО).
До 2008 года такие бланки утверждались централизовано для некоторых видов деятельности. В том числе и для гостиниц.
Сейчас утвержденных БСО для гостиниц нет (для почасового проживания и подавно).
Зато есть право самостоятельно разработать свои бланки БСО, утвердить в своей учетной политике и напечатать их в типографии (иногда в таких типографиях продают уже готовые бланки — универсальные, но там надо много писать от руки).
Главное, чтобы в своих бланках были все реквизиты, указанные в Положении об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения контрольно-кассовой техники, утвержденном постановлением Правительства РФ от 06.05.08 № 359 (в редакции постановления Правительства РФ от 14.02.09 № 112).
Дополнительно к указанным реквизитам Вы можете добавлять любые, какие Вам понадобятся.
Поэтому очень многие делают свои БСО единственными документами в общении с клиентом.
Встречаются квитанции, заявки-квитанции, договоры-квитанции и т.п.
Также ничто не запрещает Вам взять за основу утвержденные когда-то бланки дл гостиниц, добавить туда свои данные (чтобы их не писать от руки), утвердить в учетной политике и заказать в типографии.

Применять БСО, как «отчетный документ» при общении с юридическими лицами можно, но это не освободит Вас о обязанности применять ККТ.

Использовать БСО вместо ККТ можно только при оказании услуг населению. Организация при этом относится к «населению» с большим трудом.
С организациями лучше работать по безналу.

Риски при сдаче квартиры в аренду

На рынке купли-продажи жилья, как правило, больше рискует покупатель: именно у него впоследствии могут отсудить право собственности. В сфере аренды жилья все наоборот: клиенты приходят и уходят, а хозяин жилплощади несет повышенные риски.

Сдача временно свободного жилья в аренду — популярный бизнес или вид подработки для многих собственников жилья. Однако не все наймодатели знают, с какими рисками и трудностями им придется столкнуться, пожелав заработать таким простым и, вроде бы, безобидным образом.

Горячая линия

Прежде всего, с неожиданными осложнениями могут столкнуться собственники, пожелавшие самостоятельно найти нанимателя для своей квартиры. Они должны быть готовы к «шквалу» звонков от потенциальных клиентов в любое время дня и ночи. На отсортировку подходящих нанимателей обычно уходит немало времени — от одного-двух дней до недели. При самостоятельном отборе потенциальных квартиросъемщиков возникает еще одна сложность — как подобрать «правильного» жильца. Начинающему наймодателю очень трудно объективно оценить клиента при первом знакомстве и понять, чего от него можно ожидать, какое прошлое у этого человека, в каких целях он будет использовать чужую недвижимость?

Решением проблемы может стать обращение к опытному риэлтору, специализирующемуся на рынке жилой аренды.

В поисках тишины

Когда наниматель все-таки отобран и заселен в квартиру, возникают уже новые риски, связанные с его проживанием. Часто бывает, что проблемы «приходят» даже не от самих жильцов, а от соседей. Такое случается, если люди, которым вы сдали квартиру, оказались чрезмерно шумными жильцами.

Чтобы подстраховать себя от возможных разбирательств с жильцами и соседями по поводу чрезмерно громко работающего музыкального центра или телевизора, особенно посреди ночи, в договор найма собственник может включить дополнительный пункт, содержащий фразу, что постоялец должен соблюдать закон «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время». Согласно данному документу, ночное время трактуется как период с 23.00 до 7.00. И тогда, при жалобах соседей на шум, наймодатель имеет все основания досрочно расторгнуть договор найма и выселить неспокойных квартирантов.

Незаконный бизнес

Но один из наиболее часто встречающихся рисков на рынке аренды — незаконная пересдача жилья в поднайм. Этот сценарий наиболее вероятен, если владелец квартиры уезжает в продолжительную командировку и в течение долгого времени (от двух месяцев до нескольких лет) не может проводить контрольные проверки квартиры.

Чтобы защитить себя от такого способа мошенничества, собственнику жилья необходимо в обязательном порядке заключать договор найма со своими квартирантами. Если в нем отдельно не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права на такие действия. В таком случае, наймодатель может попросить новых жильцов (поднанимателей), если таковые появились в квартире в его отсутствие, покинуть помещение и предложить им решать все разногласия с теми, кто незаконно сдал квартиру в субнаем.

Немаловажный плюс договора найма — простота его оформления. Заверять его нотариально не нужно, что удешевляет и ускоряет во времени процесс заключения сделки найма жилья. Поэтому пренебрегать такой простой, но обязательной деталью при оформлении сделки не стоит, предупреждают риэлторы.

Неожиданная продажа

Достаточно редко, но встречается на рынке аренды и более опасный способ мошенничества — продажа арендованной квартиры по поддельным документам. «Провернуть» такую операцию гораздо сложнее, чем сдать квартиру в аренду в отсутствие законного хозяина третьим лицам, однако и прибыль с аферы велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев. За это время мошенники изготавливают фальшивые документы и ищут покупателей.

Избежать мошенничества по этой схеме можно только будучи особенно бдительным. Никогда не оставляйте документы на недвижимость в самой квартире, не давайте их и собственный паспорт нанимателям «на хранение» или для более подробного ознакомления (снять копии с таких бумаг, а потом подделать их очень просто). Во время контрольных проверок в течение первого-второго месяца обращайте внимание: живут люди в квартире постоянно или только наведываются, чтобы передать вам ежемесячную арендную плату. Нелишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит и т. п.

Имущественный риск

Нередки также более мелкие, но все-таки неприятные случаи, связанные со сдачей квартиры в аренду. Одна из таких неприятностей — порча имущества собственника. Особенно сложно будет возместить ущерб в случае, если хозяин документально не зафиксировал, в каком состояние передавал квартиру временным жильцам. В такой ситуации он никак не сможет доказать, что мебель, бытовая техника или оконные стекла были целы или находились в рабочем состоянии до заселения квартирантов. И, соответственно, не сможет получить денежное возмещение за понесенные убытки.

Чтобы защитить себя от такого исхода событий, при заселении нанимателя нужно обязательно составлять акт приема-передачи квартиры. В нем перечисляются все предметы обстановки, которые находятся в помещении (с указанием их количества, состояния, года выпуска, имеющихся на них дефектах и т. д.). При окончательном расчете с нанимателем данная опись поможет собственнику жилья определить, что было утеряно или испорчено за время найма и получить за это компенсацию.

Плата за общение

Важный вопрос, который нужно решить при сдаче квартиры в аренду: как быть с междугородней связью. Сейчас, как правило, квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи.

В противном случае, если «восьмерка» останется включенной, владельцу недвижимости стоит регулярно проверять счета за телефонную связь, а также факт их оплаты. Это поможет хозяину квартиры избежать огромных неоплаченных счетов за межгород и международные звонки, которые могут обнаружиться в конце срока найма.

Ушли «по-английски»

Риск из той же категории — неожиданный отъезд нанимателя без какого-либо предупреждения. Сбегают квартиранты, обычно, желая избежать оплаты за оставшиеся несколько месяцев договорного периода найма и фактически прожитое в квартире время. Особенно велики могут быть потери хозяев, не берущих арендную плату вперед, а предпочитающих получать ее по факту за уже прошедшие месяцы. Такое, по словам риэлторов, еще встречается среди пенсионеров, проживающих в области, и не имеющих возможности регулярно выбираться в город.

Если в договоре найма указаны лишь паспортные данные квартиросъемщика, а проживает он не по месту регистрации, то найти его будет почти невозможно. Чтобы этого избежать, собственнику стоит постараться получить дополнительные сведения о своем клиенте: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя и т. д. Это позволит наймодателю иметь хоть какие-то рычаги воздействия на своего клиента. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а действительной стоимости аренды.

Дополнительная защита

Защитить себя от многих других, часто форс-мажорных ситуаций при сдаче жилья внаем можно, приобретя полис в одной из страховых компаний. В таком случае собственник обычно страхует имущество, а также свою ответственность перед третьими лицами (на случай если наниматели зальют водой соседей или иным образом нанесут им ущерб). За чей счет будет куплен страховой полис, договариваются сами стороны. Расходы могут быть поделены пополам, или хозяин квартиры застрахует все за свой счет (благо, сегодня страховка жилья — не самое дорогое удовольствие).

Не лишним будет также получить от жильцов залог и прописать в договоре найма, при каких условиях он возвращается нанимателю полностью, а при каких из него будет вычтено за ремонт мебели, бытовой техники и т. д.

Дополнительный способ обезопасить себя — найти нанимателя через агентство недвижимости. Во время поиска подходящего временного жильца риэлтор обеспечит конфиденциальность контактной информации владельца недвижимости, своими силами обрабатывая поток входящих звонков и договариваясь об удобном для наймодателя времени просмотра.

«Большая часть наймодателей (до 90%) пользуются именно этим способом поиска клиентов, поскольку минусов в нем нет. В агентство не обращаются наниматели-мошенники. Когда агентство представляет интересы хозяина, оно использует хорошо отработанный, проверенный на практике, договор найма. Агентство контролирует сроки сдачи, и помогает разрешать конфликты, если они возникают. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект (так как далеко не все собственники жилья способны сделать это самостоятельно) и правильно его прорекламировать.

В целом, сдача квартиры в аренду относится к категории сложных и хлопотных видов бизнеса, однако, если к данному вопросу подойти «с умом», досконально его изучив, то возможные риски и трудности, связанные с наймом жилья, можно свести к минимуму.

Договор аренды квартиры. Советы юриста

Множество жителей Украины сегодня снимают квартиры – ведь возможность накопить на собственное жилье имеется далеко не у всех. Что же касается ипотечных кредитов на жилье – недавно Stopmakler опубликовал аналитический материал, подтверждающий преимущества аренды жилья в период накопления средств на собственную квартиру, по сравнению с ипотекой. Так или иначе, рынок аренды в столице сегодня процветает – киевляне и гости города активно пользуются его услугами, сдавая и снимая жилую площадь.

Ежемесячная арендная плата по Киеву достаточно высока – в среднем от $500 до $800. Вообще за последнее время ставки рынка аренды значительно возросли по всей Украине. Разумеется, что при таких «недетских» ценах, арендатор (как, впрочем, и арендодатель – учитывая стоимость квартиры, которую он передает в аренду) желает быть уверенным в собственной безопасности, чтобы спокойно спать в своем жилище, пусть даже оно и съемное. Чтобы надежно перестраховаться от возможных рисков, нужно заключить договор о найме квартиры (договор аренды), который обязательно должен быть правильно составлен – лишь в этом случае данный документ послужит вам достаточной гарантией безопасности.

Проверка документов собственника

До того, как подписать арендный договор, следует обязательно проверить данные о собственнике квартиры, предлагаемой к сдаче. Это необходимо для вашей уверенности в том, что снимать жилье вы будете у его законного собственника, а не у мошенников, ведущих свой нечистый бизнес на рынке аренды жилья. Stopmakler рекомендует квартиросъемщикам ознакомиться с оригиналом документа, подтверждающего права арендодателя на квартиру. Это могут быть разные документы: договоры купли-продажи или дарения, официальное решение суда, свидетельство о праве наследования и другие. Подробнее о том какие документы могут подтверждать право собственности на квартиру читайте в материале портала недвижимости Stopmakler. Кроме того, актуальность информации о собственнике жилья подтверждается извлечениями из соответствующих государственных реестров, подробнее о которых читайте тут и тут.

Договор аренды заключается в письменной форме. При этом, Stopmakler обращает внимание, что если письменная форма договора не будет соблюдена, то стороны не будут иметь права сослаться на свидетельские показания как на доказательство существования договора в случае отрицания этого факта другой стороной. Т.е. в таком случае, придется ссылаться на другие доказательства, что довольно проблематично.

Часто случается так, что арендодатели и квартиросъемщики не заключают никаких договоров – однако такой легкомысленный подход к сделке чреват многими рисками. Главный риск в этом случае, конечно, для арендатора, поскольку без договора ему будет сложно доказать законность своего проживания в конкретной квартире, если арендодатель, по каким-либо причинам, захочет его досрочно выселить. Помимо этого, договором непосредственно подтверждается факт сдачи квартиры в наем. К тому же, одной из целей письменного оформления договора заключается в фиксации арендодателем и съемщиком технического состояния квартиры на момент сдачи. Можно (и нужно, если они есть), например, указать недостатки и места, которым требуется ремонт. Крайне желательно максимально полно (вплоть до приложения к договору фотографий жилья) перечислить в договоре не только техническое состояние и состояние ремонта квартиры, но и все имущество, которое находится в нем на момент сдачи. Это обезопасит в случае, если одна из сторон попытается необоснованно обвинить другую в порче, краже или ненадлежащем состоянии имущества.

Но, как отмечает одесский адвокат Виталий Паньков, тут есть и «обратная сторона медали»: если договор заключен в письменной форме, то арендатору рекомендуется при каждом ежемесячном расчете с арендодателем получать от него расписку с предельно точной формулировкой. Например: «Я, Иванов Сергей Петрович, паспортные данные _______ получил от Петрова Ивана Сергеевича, паспортные данные _______________ 3000 гривень в качестве арендной платы за квартиру, расположенную по адресу: _____________, согласно п. ___ договора аренды от 03.07.2013г. Дата _____ Подпись______». Конечно, арендодатель может «испугаться» давать такие расписки, опасаясь, например, нежелательного для себя общения с налоговиками. Но, с другой стороны, без такой расписки, он будет иметь право обратиться к арендатору с иском о взыскании с него задолженности по арендной плате и о выселении и арендатору будет крайне сложно доказать суду, что эту самую плату он исправно вносил.

Что должно быть прописано в договоре?

Во-первых, отмечает адвокат Виталий Паньков, необходимо знать, что никаких «типовых договоров» аренды квартиры не существует. Зачастую агентства недвижимости, маклеры или сами арендодатели (реже — арендаторы) настаивают только на своей редакции договора, называя ее «типовой» или «шаблонной». Даже если такая форма была составлена авторитетным юристом, это не значит, что ее редакцию нельзя менять. Договор – это всегда компромисс между интересами обеих сторон в рамках ограничений, предусмотренных законом. Поэтому, внимательно читайте «каждую букву» договора и не стесняйтесь предлагать внести в него уточнения или изменения.

Как правило, в договор аренды квартиры включают такие условия, как:

– ФИО и паспортные данные сторон.

– Характеристики сдаваемой в наем жилплощади.

– Срок аренды (срок действия договора).

– Суммы арендных платежей, а также способы и сроки их внесения.

– Условия, на основании которых договор может быть расторгнут досрочно.

– Условия возврата средств, в случае прекращения действия договора или его досрочного расторжения.

– Обязательства, права и ответственность обеих сторон.

– Прочие условия, которые были определены сторонами, как существенные.

Скрупулезное внесение в текст договора всех нюансов, которые стороны считают важными, позволит в дальнейшем избежать многих недоразумений и неблагоприятным судебных решений.

Оплата коммунальных

Касательно оплаты услуг ЖКХ необходимо помнить, что согласно ст. 815 Гражданского Кодекса Украины наниматель (арендатор) обязан самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, если другое не установлено договором найма (аренды). То есть, закон не запрещает «переложить» это на арендодателя, но если такого пункта в договоре не будет, по умолчанию обязанность оплачивать «коммуналку» будет на арендаторе.

Кто должен делать ремонт: арендатор или арендодатель?

Адвокат Виталий Паньков обращает внимание, что согласно ст. 819 ГК Украины, текущий ремонт квартиры, переданной в аренду (найм), обязан осуществлять арендатор (наниматель), капитальный ремонт – арендодатель (наймодатель), если иное не установлено договором. Т.е, стороны в договоре могут отойти от этого правила, но только путем включения соответствующего пункта в договор.

Арендная плата

Оговоренный сторонами размер арендной платы и порядок ее внесения обязательно фиксируется в договоре.

Важным, по словам юриста, является положение закона (ст. 820 ГКУ) о том, что одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если другое не установлено договором или законом. Поэтому арендатору нужно внимательно проверять не включил ли собственник квартиры в договор положение о том, что он может изменить размер арендной платы., поскольку в этом случае такое его право будет легализовано.

Кроме того, наниматель (арендатор) обязан вносить плату за пользование (арендную плату) жильем в срок, установленный договором. Если же срок в договоре такой срок не указан, наниматель (арендатор) обязан вносить ее собственнику ежемесячно.

Арендная плата может:

а) перечисляться на счет владельца квартиры (в этом случае арендатор должен обязательно хранить все квитанции);

б) передаваться наличными средствами собственнику (арендодателю) квартиры или его доверенным лицам, чьи полномочия должны быть подтверждены только доверенностью (в этом случае каждый платеж необходимо оформлять распиской, как указано в начале нашей статьи).

Срок аренды

А тут Stopmakler призывает быть особо внимательными арендодателей: если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на 5 лет.

Кроме того, существует очень важная норма закона, которой, по словам Виталия Панькова, уделяется мало внимания в статьях на тему договора аренды жилья. Заключается она в том, что к договору найма (аренды) квартиры или иного жилья, сроком до одного года, не применяются положения некоторых статей Гражданского Кодекса (ст. 818, ст. 822 – 824). Иными словами, если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то квартиросъемщик (арендатор) не может воспользоваться следующими нормами закона:

— Ст. 818 ГКУ: наниматель (арендатор) и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, по их взаимному согласию и при условии предварительного уведомления (не разрешения!) собственника жилья (арендодателя) могут разрешить временное проживание в жилище другого лица(лиц) без взимания с них платы.

— Ст. 822 ГКУ: После истечения срока арендного договора арендатор (наниматель) имеет преимущественное право при желании заключить договор на новый срок. Если собственник жилья (арендодатель) не направил арендатору предупреждение о своем нежелании заключить договор на новый срок (на старых или на новых условиях), а арендатор (наниматель) не освободил квартиру (или иное арендуемое жилье), договор признается заключенным на тех же условиях и на такой же срок. Если же собственник (арендодатель) отказался заключить договор на новый срок и на протяжении одного года заключил договор аренды (найма) с другим арендатором, предыдущий арендатор имеет право потребовать перевода на него прав арендатора (нанимателя) и/или возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним новый договор.

При продаже квартиры (иного жилого помещения), в отношении которого был заключен договор аренды, арендатор (наниматель) имеет преимущество перед другими лицами при желании его приобрести. Иными словами, собственник (арендодатель по договору аренды), намеревающийся продать жилье, относительно которого есть не истекший договор аренды, сначала должен предложить его купить арендатору (нанимателю). И только в случае отказа последнего квартира (иное жилье) может быть продана другим лицам.

— Ст. 823 ГКУ (о договоре поднайма (субаренды) жилья).

— Ст. 824 ГКУ (о замене арендатора (нанимателя) в договоре).

При этом, отмечает юрист, некорректно будет говорить, как это часто делают в статьях на данную тему, что все вышеперечисленное запрещено включать в краткосрочные (менее 1-го года) договоры найма (аренды). Но, если таких пунктов в договоре нет или если они будут изложены недостаточно «юридически изящно», этих прав арендатор будет лишен.

Помимо прочего, в договоре аренды, сроком более 1-го года должны быть указаны все лица, которые будут проживать в сдаваемой квартире вместе с арендатором (ст. 816 ГКУ). В этом случае, такие лица приобретают равные с лицом, подписавшим договор аренды, права на проживание в квартире.

Расторжение договора

В соответствии со ст. 825 Гражданского Кодекса, арендатор(наниматель) имеет право в любое время отказаться от договора аренды (найма), при условии письменно предупреждения об этом арендодателя (наймодателя) не менее, чем за 3 месяца. Если же такого письменного предупреждения не будет или, если арендатор не сможет доказать суду, что он передавал такое уведомление (почтовой квитанцией об отправке письма или распиской арендодателя о получении уведомления) у арендодателя будет право в судебном порядке взыскать арендную плату за три месяца после выезда арендатора.

Арендатор (наниматель) также может отказаться от договора аренды (найма) квартиры, если оно стало непригодным для проживания.

Досрочно может прекратить договор и арендодатель. Но только в случае необходимости использования квартиры (иного жилья) для проживания в ней самого собственника. При этом, арендодатель обязан предупредить арендатора о расторжении договора не менее, чем за 2 месяца.

Собственник может также инициировать расторжение договора аренды (найма) в судебном порядке, при наличии оснований, предусмотренных упомянутой статьей 825.

Самостоятельно ознакомиться с содержанием перечисленных в данной статье норм закона, регламентирующих аренду (найм) жилья, можно на официальном портале украинской Верховной Рады по этой ссылке (статьи 810-826).

Подведем итог

В заключение мы настоятельно рекомендуем всем арендаторам квартир и иного жилья быть максимально бдительными при съеме квартиры, чтобы не попасться на уловки мошенников. Ранее Stopmakler писал об одной из схем, по которой обманывают людей одесские аферисты, которые «сдают» несуществующие квартиры.

Также предлагаем вам ознакомиться с еще одним материалом по теме обманов, которые могут подстерегать квартиросъемщика на современном рынке аренды недвижимости, и способов избежать их.

Паньков Виталий, адвокат
+38 (098) 429 80 57, e-mail [email protected]

Необходимые документы для сдачи и аренды квартиры

Время не стоит на месте. Вчерашние дети вырастают и взрослеют, заводят свои семьи, растят детей. Пытаясь самостоятельно строить свою жизнь, многие молодые люди сталкиваются с проблемами аренды жилья. Зачастую не устраивает цена или сама квартира не нравится. На современном рынке достаточно много риэлторских агентств, оказывающих услуги по аренде жилья. Подобные фирмы оказывают услуги, как по сдаче, так и по аренде жилья. К выбору риэлтора отнеситесь очень внимательно. Попробуйте собрать о нем побольше информации. Даже в небольших риэлторские конторах встречаются профессионалы. Сдача квартиры в аренду документы требуют особого внимания. Устные договоренности тут не подходят. Следует грамотно застраховать себя от форсмажорных обстоятельств. Договор важен как арендатору, так и арендодателю.

Договор аренды квартиры и расписка

Сдавая квартиру, вы рискуете собственным имуществом. Обязательно составляйте договор аренды. В силу такой договор вступает после подписания его обеими сторонами. Чтобы обезопасить себя от мошенников документы на квартиру при аренде не следует хранить в сдаваемом помещении. Не следует скачивать бланк аренды жилья из интернета. Зачастую подобные бумаги устарели или не грамотно составлены и как итог, не имеют юридической силы. Обратитесь лучше к нотариусу.

Наибольшую прибыль квартира принесет вам, если вы решите сдавать ее посуточно. Таким образом, в сумме, вы заработаете гораздо больше, чем если будете сдавать помесячно. Но даже в этом случае следует заключать официальное соглашение. Договор аренды квартиры бланк легко можно найти в интернет. По сути, он мало отличается от месячного варианта. Внимательно прочитайте и изучите договор посуточной аренды. У вас есть возможность внести уточнения или дополнения в документ. Как правило, образец договора содержит раздел « пожелания сторон». Именно в него следует вносить все дополнения. Но не следует забывать, что любой документ посуточной аренды можно оспорить в суде. Запомните, что частное лицо имеет право заключать лишь договор найма. Другие соглашения не имеют юридической силы.

Если у вас имеются хорошие друзья или надежные родственники, следует пригласить их на подписание договора или расписки. Обязательно вписывайте их данные во все документы. Если дело вдруг дойдет до суда, то свидетели могут подтвердить ваши слова. Подобный документ гораздо сложнее оспорить в суде. Расписка за аренду квартиры образец можно скачать из интернета. Она подтверждает передачу денег за аренду.

Наиболее заинтересованным лицом в получении расписки должен быть арендатор. Ведь этот документ подтверждает факт передачи денег. Расписка может спасти вас от неприятных ситуаций. Расписка на аренду квартиры не имеет строго определенной формы и может быть составлена в свободном стиле. Не редко, нечистоплотный арендодатель, после получения денег, утверждает, что ему не заплатили, требуя плату повторно. Расписка же будет являться обоснованной причиной в отказе подобных претензий.

Не забывайте каждый свой шаг по аренде или сдаче в аренду квартиры подтверждать документально. В будущем это может спасти все стороны соглашения и разрешить любой конфликт. Не забывайте указывать полные паспортные данные и реальные контакты сторон. В расписке стоит прописывать реальную стоимость аренды, что бы ни возникало двояких толкований и искушений мошенничества. Договор аренды квартиры расписка важный документ. Еще раз повторюсь – следует фиксировать каждый свой шаг документально. Старайтесь юридически грамотно оформлять каждый документ. Это спасет вас от мошенников.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит